Bijak finansial

Banyak orang bilang semakin tua kita menjadi semakin bijak. Yang benar, menurut saya, adalah growing older is natural but growing wiser is a choice. Menjadi tua pasti tetapi menjadi lebih bijak adalah pilihan. Buktinya banyak orang tua yang menjadi korban penipuan berkedok investasi. Dalam soal finansial, orang-orang yang bijak dapat dikenali dari keputusan keuangan/investasi yang diambilnya. Berikut adalah contoh keputusan, yang menurut saya, kurang bijak.
Vila

Anda baru saja selesai melunasi utang KPR dan iseng-iseng Anda menghitung aset likuid yang Anda miliki. Ternyata jumlah tabungan, deposito, reksa dana, dan emas milik Anda dan istri bernilai Rp150 juta. Anda berencana mencairkannya untuk membeli sebuah vila mungil di Puncak seharga Rp250 juta sebagai investasi. Keluarga Anda memang sangat suka berlibur ke Puncak, katakan sekali atau dua kali atau rata-rata dua malam dalam sebulan.
Mumpung bunga KPR sedang rendah-rendahnya, Anda akan kembali berutang selisihnya yaitu Rp100 juta dari bank selama lima tahun. Dengan bunga 12% p.a. efektif, angsuran bulanan adalah Rp2,22 juta, terasa ringan karena Anda berdua kebetulan bekerja dan mempunyai total penghasilan bulanan sebesar Rp12 juta.

Jika Anda menganggap rumah atau vila yang tidak disewakan, di mana pun lokasinya, adalah investasi, Anda salah. Yang benar, rumah atau vila itu adalah kewajiban atau aset konsumtif karena menyebabkan kas keluar sedangkan investasi atau aset produktif selalu mendatangkan kas masuk. Jangan lupa kalau rumah memerlukan perabot dan perlengkapan seperti kitchen set, tempat tidur, lemari, sofa, TV, dan kulkas. Biaya untuk ini bisa mencapai Rp50 juta sehingga KPR Rp100 juta menjadi tidak cukup.

Yang juga harus dipertimbangkan adalah biaya-biaya seperti listrik, air, keamanan, dan telepon setiap bulannya serta PBB setiap tahunnya. Untuk kenyamanan, Anda juga memerlukan seorang pembantu rumah untuk membersihkan dan menjaga rumah sehari-hari. Jika tidak, setiap kali menginap di sana, Anda harus menyiapkan 1-2 jam tambahan plus tenaga untuk bersih-bersih. Semua biaya ini tidak kurang dari Rp500 ribu per bulannya.

Karenanya, menganggap kewajiban bulanan Anda sebesar Rp2,22 juta adalah salah besar. Memperhitungkan perabotan vila dan pajak pembelian (BPHTB dan biaya notaris), kewajiban bulanan Anda akan menjadi sekitar Rp3,33 karena keperluan KPR menjadi Rp150 juta. Ditambah biaya bulanan untuk utilitas dan pemeliharaan, kewajiban Anda akan menjadi Rp3,83 juta. Tentu saja Anda akan memperoleh manfaat dari pengeluaran sebesar ini. Dengan memiliki vila, Anda tidak perlu keluar biaya menginap selama dua malam atau Rp800.000 setiap bulannya.

Kita sekarang dapat menyederhanakan kasus di atas menjadi: mengeluarkan Rp800.000 setiap bulan dengan aset likuid Anda sebesar Rp150 juta tetap utuh atau Rp3,83 juta selama 60 bulan tanpa aset likuid tetapi Anda memiliki vila. Setelah 60 bulan, pengeluaran bulanan untuk vila berkurang menjadi hanya Rp500.000.

Jika Anda tetap memutuskan membeli vila, Anda kurang bijak. Aset likuid Anda sebesar Rp150 juta mestinya bisa mendatangkan kas masuk. Bukannya membuat uang Anda 'bekerja' untuk Anda, Anda justru bekerja untuk uang dan tidak bijak menggunakannya. Tepatnya Anda bekerja untuk bank dan vila Anda yang tidak produktif itu.

Benar vila dapat disewakan tetapi berapa persen uang sewa yang bisa diperoleh? Umumnya hanya sekitar 2%-4%, jauh di bawah inflasi yang 6%-7%. Juga benar jika dikatakan vila membuat Anda diakui sebagai orang kaya. Namun, yang rasional tidak memerlukan pengakuan itu dan tetap akan bilang Anda tidak bijak. Saran saya, tunda pembelian vila itu hingga Anda mencapai kebebasan finansial yaitu saat penghasilan aset produktif Anda dapat memenuhi semua pengeluaran hidup Anda setiap bulannya.

Toko
Contoh lain adalah keinginan membeli sebuah toko. Hampir pasti toko dibeli untuk investasi atau aset produktif (dapat dipergunakan untuk usaha sendiri atau disewakan). Pengembang sangat menyadari hal ini dan memanfaatkannya untuk keuntungannya sehingga harga toko jadinya sangat mahal. Sebuah toko berukuran 3x4 m2, misalnya, ditawarkan pada harga Rp800 juta atau lebih.

Jika Anda ingin menggunakan sendiri toko itu untuk usaha, Anda memerlukan modal kerja, katakan Rp100 juta sehingga totalnya menjadi Rp900 juta. Dengan menggunakan patokan bunga bank yang 1% per bulan, selama toko itu memberikan untung bersih kurang dari Rp9 juta per bulan, toko itu tidak layak beli. Jika Anda harus menyediakan waktu dan pikiran untuk usaha toko itu, Anda perlu menambahkan lagi gaji wajar untuk Anda sehingga untung minimum toko menjadi di atas Rp9 juta. Kenyataannya, untung bersih sebagian besar toko kurang dari angka (persentase) itu.

Anda benar bahwa toko selalu dapat disewakan. Masalahnya, investasi toko menjadi layak jika uang sewa adalah sekitar 10% p.a. (Rp80 juta) atau minimum sebesar tingkat inflasi. Ingat, jika Anda lihai, mendapatkan return sebesar 10% p.a. untuk uang Anda tanpa Anda harus bekerja adalah relatif mudah. Kenyataannya, pembangunan mal, plasa, atau trade center baru terus berlangsung dan cenderung over supply. Jika sudah begini, harga sewa toko juga akan tertekan.
Ada juga yang berdalih tidak mengharapkan return dalam bentuk uang sewa tetapi capital gain. Beberapa toko yang berlokasi di daerah yang berkembang pesat memang mengalami kenaikan harga yang signifikan setiap tahunnya, tetapi sebagian besar lainnya tidak. Walaupun bersedia rugi, cukup banyak pemilik toko mengeluh tidak bisa menjual tokonya, karena over supply. Sementara daya beli masyarakat relatif tetap. Tip dari saya, pikirkan baik-baik sebelum membeli toko. Yang paling penting, bijaklah dalam setiap keputusan investasi Anda.

Budi Frensidy
Staf Pengajar FEUI dan penulis buku Matematika Keuangan